شرایط و قوانین مبایعه نامه ملک و نقش وکیل ملکی در تنظیم آن
مبایعه‌نامه املاک قرارداد مهم و قابل استنادی است که بین خریدار و فروشنده یک ملک بسته می‌شود. مبایعه‌نامه نداشتن یا عقد نادرست آن می‌تواند عواقب جبران‌ناپذیری داشته باشد. به همین دلیل مشورت کردن و استفاده از یک وکیل ملکی باتجربه برای جلوگیری از هر اشتباه و مشکلی ضروری خواهد بود.
مبایعه نامه چیست؟
در معنای عام مبایعه نامه میان فروشنده و خریدار منعقد می‌شود. به این صورت که فروشنده مالی را به خریدار می‌دهد و در ازای آن مبلغی را دریافت می‌کند؛ بنابراین وقتی هر کالایی تحت این شرایط مبادله شود، می‌توانید برای آن بیع‌نامه امضا کنید.
با این‌که میان بیع نامه و قولنامه تفاوت وجود دارد، ولی بسیاری از افراد این دو را یکی می دانند. در واقع زمانی مبایعه نامه نوشته و انتقال قطعی انجام می‌شود که تمام شرایط و جزئیات لازم برای عقد قرارداد آماده و مهیا باشد اما زمانی که هنوز برخی موارد آماده نیست و فروشنده و خریدار می‌خواهند بین خودشان قول و قرار بگذارند، به آن قولنامه گفته می‌شود.
مبایعه نامه املاک و نقش وکیل ملکی در آن چیست
مبایعه نامه املاک نیز به فروش ملکی توسط فروشنده به خریدار گفته می شود. این گونه مبایعه‌نامه‌ها در آژانس‌ها یا همان بنگاه‌های خرید و فروش املاک و بر روی فرم‌های چاپی از پیش تعیین شده، تنظیم و نگارش می‌شوند. فروشنده و خریدار به عنوان طرفین قرارداد، امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه‌نامه را ندارند، اما اگر شرایط و مواردی مد نظرشان باشد می توانند در قسمت توضیحات مبایعه نامه آن را ذکر نمایند. یا اگر نسبت به یکی از بندهای مبایعه نامه معترض و مخالف باشند می توانند درخواست حذف آن را بدهند.
در هنگام نوشتن مبایعه نامه برای یک ملک، باید مشخصات ملک به صورت کامل و دقیق و صرفا بر اساس اسناد رسمی ذکر شود و به اظهارات مالک اکتفا نشود. جزئیات مبایعه نامه املاک با موارد دیگری مثل خودرو متفاوت است.
برای دریافت پاسخ این سوال که اکثر افراد برایشان پیش می آید: " در دعاوی مرتبط با ملک و املاک چه وکیلی را انتخاب کنیم؟ " می توانید به سامانه های حقوقی که در این حوزه به صورت تخصصی فعالیت می کنند مراجعه نمایید و وکلای ملکی آنها را رصد نمایید و براساس رزومه کاری و تحصیلی وکلا که در پروفایلشان قرار دارد بهترین وکیل ملکی را انتخاب نمایید.
اجزای اصلی و مهم مبایعه‌نامه اعم از املاک یا هر مورد دیگری، شامل موارد زیر است:
- مشخصات فروشنده و خریدار
- موضوع معامله
- جزئیات مورد معامله
- قیمت مورد توافق
- شرایط انتقال مدارک و اسناد
- شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله
- شرایط و آثار قرارداد
- تعهدات طرفین
- شروط ضمن عقد
- جرایم ناشی از انجام نشدن تعهدات طرفین
- امضای طرفین، 2 شاهد و مسئول معاملات
چند نکته مهم در نوشتن مبایعه نامه ملکی توسط وکیل ملکی متخصص
- مشخصات ملک به صورت کامل و دقیق و صرفا بر اساس اسناد رسمی در مبایعه نامه ذکر شود.
- شماره پلاک ثبتی ملک و در صورتی که ملک تفکیک شده، شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتی بر اساس سند مالکیت به صورت کامل قید شود.
- قیمت ملک هم به عدد و هم به حروف نوشته شود.
- درصورتی که نماینده ای از طرف خریدار یا فروشنده قرارداد را امضا می کند، حتما مشخصات او و مشخصات سند وکالت یا سند نمایندگی در قرارداد ذکر شود.
- اگر همه یا قسمتی از مبلغ قرارداد قرار است طی چک بانکی مبادله شود، باید مشخصات کامل چک‌ها در قرارداد ذکر شود.
- توجه داشته باشید مبایعه‌نامه باید حداقل در سه نسخه که هر سه نسخه دارای ارزش واحد است، نوشته شود.
- در صورتی که مبایعه‌نامه دست‌نویس، دارای خط‌خوردگی شد، در بخش توضیحات علت خط‌خوردگی توضیح داده شود تا بعدا مشکلی پیش نیاید.
- نکته مهم در مورد نوشتن وجه التزام و جرائم: وجه التزام باید در مبایعه‌نامه به میزانی تعیین شود که بازدارنده باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند. این وجه‌التزام و جرائم در واقع برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قرارداد نوشته می‌شود. همچنین باید نوشته شود که مطالبه وجه التزام و جرائم قراردادی بدل و جانشین تعهد اصلی نیست.
چرا به وکیل ملکی برای نوشتن مبایعه نامه املاک نیاز داریم؟
همان‌طور که دیدید جزئیات مبایعه نامه ملکی با مواردی مانند خودرو متفاوت و کمی پیچیده است. برخی از افراد بدون اطلاع از شرایط و مفاد مبایعه نامه اقدام به عقد قرارداد نموده، بدون این‌که نسبت به مشکلات پیش رو و قوانین و مقررات آگاهی داشته باشند.
قرارداد مبایعه نامه ای که میان دو طرف بسته می‌شود از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. نه‌تنها در این قرارداد به همه جزئیات اشاره می‌شود، بلکه در صورت بروز مشکل می‌توان با توجه به مفاد این قرارداد به مراجع قانونی و قضایی شکایت کرد. از آن‌جا که عموم مردم نسبت به این قوانین و مقررات آگاهی ندارند به همین دلیل توصیه می شود حتما در هنگام نگارش مبایعه نامه برای خرید و فروش یک ملک، با یک وکیل امور ملکی مشورت نمایید.
وکیل ملکی به شما می گوید چطور مبایعه نامه بنویسید، چه موارد اضافه ای را در نظر بگیرید، چه بند یا بندهایی را حذف کنید، فروش به صورت چک چگونه ذکر شود، وجه التزام و جرائم چه‌طور باشد، شرایط فسخ مبایعه نامه چگونه باشد و ... که بعدا در صورت بروز مشکل بتوانید آن‌را راحتتر حل کنید. وکیل ملکی مجرب می تواند نماینده شما نیز باشد.